Инвестиции в недвижимость Таиланда: разновидности, преимущества и недостатки. Часть 1

Покупка квартиры как инвестиция в недвижимость

Недвижимость в Таиланде является основным полем деятельности для инвесторов всех национальностей и инвестиций любых размеров. Чем так привлекательна курортная недвижимость? Есть два основных момента, которые влияют на принятие решения о покупке квартиры, во-первых, возможность провести отпуск в Таиланде в своем личном доме, во-вторых, возможность сдавать квартиру в аренду все остальное время.

Перспективы очень заманчивы, однако на практике получается не так все радужно.

Хорошая доходность от объекта недвижимости это 5-8% годовых. Рассмотрим на примере условия аренды квартиры, при которых будет достигнут этот уровень доходности, а также другие нюансы, о которых должен знать инвестор.

Пусть стоимость квартиры 2 миллиона Бат. 8% годовых – 160,000 Бат в год.

Размер ежегодного обслуживания общей собственности кондоминиума, допустим, 15,000 Бат.

Расходы на ежегодный косметический ремонт (а он потребуется, особенно если говорить о краткосрочной аренде): 20,000 Бат

Собственник желает провести в своей квартире отпуск, 1 месяц в год.

Итого, для покрытия всех расходов и получения дохода 8% годовых, ежемесячная арендная плата должна составить

(160,000 Бат + 15,000 Бат + 20,000 Бат) : 11 месяцев = 17,700 Бат в месяц.

В эти расчеты мы не включаем расходы на комиссию агента недвижимости, предполагая, что собственник занимается поиском арендаторов самостоятельно. Если же это так, то у собственника возникает обязательство зарегистрировать каждого арендатора в иммиграционной службе в течение 24 часов после его заселения: подготовить договор аренды, копии паспортов, заполнить соответствующую форму. Если собственник находится вне Таиланда 11 месяцев в году, для регистрации придется привлекать агента. Если же собственник регистрирует арендатора самостоятельно, в иммиграционной службе при этом могут возникнуть вопросы о наличии у него разрешения на работу.

Следующий вопрос – налоги. Зарегистрироваться в налоговой службе в Таиланде – и оплачивать налог по щадящей возрастающей ставке - можно только при наличии долгосрочной визы. В ином случае доход от аренды недвижимости в Таиланде, полученной нерезидентом, облагается по ставке 15%. Таким образом, чтобы получить чистый доход 17,700 Бат в месяц, арендная плата должна составить 20,800 Бат (с которой 3,100 Бат будет отчислено как налог на доходы физического лица).

Таким образом, стоимость аренды квартиры в месяц при поставленной цели получения 8% годовых будет порядка 1% от стоимости квартиры.

Самый главный вопрос, который необходимо перед собой поставить, приобретая квартиру в целях ее дальнейшей аренды: будет ли эта квартира сдаваться по цене, составляющей плюс-минус 1% от стоимости вложений инвестора.

Покупка нескольких объектов недвижимости

Увеличение объемов инвестиций в недвижимость с одной стороны обуславливает необходимость стабильного менеджмента объектов, то есть сотрудничество с агентством недвижимости, которое будет заниматься арендой, с другой же стороны увеличивает возможности инвестора и его потенциальную прибыль.

Агентство, имея в управлении допустим 10 квартир разной ценовой категории от одного собственника, имеет гораздо более широкое поле действия. Исходя из местоположения, площади, рыночной стоимости аренды, часть квартир можно определить в долгосрочную аренду, часть в краткосрочную, возможно даже посуточную аренду (если правилами кондоминиума указанная аренда не запрещена). Опытное агентство сможет получить максимальный возможный доход, исходя из ситуации на рынке недвижимости.

Опять же, имея в собственности от 10 квартир, можно подумать о регистрации собственной обслуживающей компании и заниматься бизнесом самостоятельно или трудоустроить толковых менеджеров. Сопряжено это с определенными затратами на регистрацию бизнеса, содержание офиса, рекламу, услуги бухгалтера, налоги и другими расходами, связанными с ведением бизнеса. Вопрос один, что выгоднее, регистрировать свой бизнес или оплачивать услуги агентства недвижимости.

И в том и другом случае никто не сможет гарантировать доходность мероприятия. Очень много факторов влияют на успех: квалификация менеджеров, сезонность, экономическая ситуация в общем и т.д.