Договора аренды в Таиланде подлежат контролю с 1 мая 2018 г.


Комитет по договорам Совета по защите прав потребителей издал Уведомление об определении аренды жилой недвижимости как бизнеса с контролируемыми договорами, опубликованное в правительственном бюллетене 16 февраля 2018 года. В результате аренда жилой недвижимости будет считаться договором под контролем с 1 мая 2018 года.

Во-первых, уведомление определяет понятие "бизнес по передаче в аренду жилой недвижимости" как деятельность по передаче в аренду или субаренду за арендную плату пяти и более объектов недвижимости, независимо от того, находятся ли они в одном здании или нет, для жилых целей.

"Объект недвижимости" определяется как комната, дом, кондоминиум, квартира или другой объект недвижимости, используемый для проживания арендатора, кроме общежитий и отелей, на которые распространяются специальные законодательные нормы.

"Бизнес-оператор" означает лицо, осуществляющее бизнес по передаче жилой недвижимости в аренду арендатору.

Договор должен быть в любом случае составлен на тайском языке, установлены даже требования к размеру шрифта. Договор может быть двуязычным, но тайский текст обязателен.

Уведомление содержит пункты, обязательные для каждого договора аренды:

а) наименование и адрес бизнес-оператора и его уполномоченного лица;

b) имя и адрес арендатора;

c) наименование и местонахождение объекта недвижимости;

d) подробная информация о состоянии имущества, включая опись предметов и оборудования внутри;

e) срок аренды с указанием дня начала и срока действия;

f) размер арендной платы и порядок расчетов;

g) ставки стоимости коммунальных услуг и сроки оплаты;

h) ставки стоимости услуг, в разумных рамках, и в размере фактически оплаченной суммы за услуги;

i) другие сборы и расходы (если таковые имеются), в разумных рамках, и в размере фактически оплаченных сборов и расходов;

j) размер залогового депозита.

Бизнес-оператор должен выставлять инвойсы на оплату аренды не позднее, чем за 7 дней до дня оплаты. Арендатор будет иметь право проверять все суммы в инвойсе.

Бизнес-оператор обязан подготовить приложение к договору - описание состояния недвижимости и оборудования внутри, подтвержденного сторонами.

По завершению договора аренды, бизнес-оператор обязан немедленно вернуть депозит арендатору, если арендатором не был нанесен ущерб, который необходимо оценить и вычесть из суммы депозита. Если арендатор не причинил ущерба недвижимости, депозит возвращается в течение 7 дней со дня завершения договора аренды удобным для арендатора способом.

Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, заранее письменно уведомив арендодателя не менее, чем за 30 дней до расторжения.

Причины (нарушения договора), по которым арендодатель имеет право расторгнуть договор должны быть указаны жирным шрифтом или другим выделенным шрифтом, при расторжении бизнес-оператор должен отправить письмо арендатору с требованием о прекращении нарушений или расторжении договора через 30 дней если арендатор не устраняет нарушения.

Договор аренды составляется в двух идентичных экземплярах для каждой из сторон.

В договоре не могут быть изложены следующие условия:

  • Условия, ограничивающие ответственность бизнес-оператора.
  • Предоплата за аренду более, чем за один месяц.
  • Право бизнес-оператора изменять размер арендной платы, ставки коммунальных услуг и другие расходы.
  • Оплата депозита в размере большем, чем арендная плата за один месяц.
  • Право бизнес-оператора конфисковать депозит или предоплату.
  • Право бизнес-оператора инспектировать объект недвижимости без предварительного уведомления арендатора.
  • Право бизнес-оператора устанавливать стоимость электричества или воды в размере, превышающем фактические ставки соответствующих организаций.
  • Право бизнес-оператора препятствовать доступу арендатора в объект недвижимости, удерживать или выносить вещи арендатора в случае, если арендатор не оплачивает арендную плату или другие платежи.
  • Право бизнес-оператора требовать оплату за продление договора аренды.
  • Право бизнес-оператора расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор не нарушал условия договора.
  • Обязанность арендатора оплатить повреждения, которые стали результатом нормального износа недвижимости и оборудования.
  • Обязанность арендатора оплатить повреждения, нанесенные не по его вине в результате форс-мажорных обстоятельств.

В случае, если договор аренды не будет включать какое-либо из обязательных положений, изложенных в Уведомлении, или наоборот, будет содержать запрещенные положения, следует руководствоваться положениями Уведомления.

В случае, если бизнес-оператор не будет следовать положениям Уведомления, его ожидает наказание в виде тюремного заключения на срок до 1 года и/или штраф в размере до 100,000 Бат.

Порядок применения Уведомления будет понятен только после фактического его вступления в силу, то есть после 1 мая 2018 г.Пока же требуются комментарии ко многим пунктам.

  • Поскольку основанием для принятия данного документа является Закон О защите прав потребителей, уведомление распространяется только на арендодателей - юридических лиц и частных предпринимателей (тайцев), физические лица, сдающие в аренду свою недвижимость, контролю не подлежат и могут заключать договора в любой форме.
  • Исходя из текста Уведомления, если физическое лицо (собственник) желает сдавать в аренду до 5 квартир - это еще не бизнес деятельность. Как только появляется пятая - возникает необходимость зарегистрировать данную деятельность в качестве бизнеса.
  • Неясна ситуация в случае передачи квартиры в управление агентству недвижимости или заключения договора гарантированной аренды.

О применении нового документа будем информировать по мере поступления информации.


    Автор: Александра Агапитова

    Все права защищены.

    Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.