Нарушение сроков строительства застройщиками и недострой

На что обратить внимание в договоре купли-продажи строящейся квартиры?

Сроки строительства и передачи права собственности на квартиру.

Обязательно должен быть указан срок завершения строительства, год и месяц. Застройщики обычно используют свое право на срок до 1 года.

Последствия нарушения сроков*

Первый вариант, собственно расторжение покупателем договора, возврат застройщиком полученных по договору средств, и выплата пени покупателю (согласно договору, но не более 15% годовых).

Второй вариант, если покупатель согласен ждать завершения строительства, он имеет право требовать оплаты штрафа в размере 0.01% от оплаченной им суммы по договору за каждый день просрочки, но в совокупности не более, чем 10%. По достижению этой суммы, покупатель может расторгнуть договор.

Третий вариант, в случае нарушения сроков строительства в результате форс-мажора, покупатель может требовать расторжения договора и оплаты процентов согласно ставке банка Krung Thai.

*согласно Типовому договору купли-продажи квартиры в кондоминиуме, утвержденному МВД Таиланда. Для лизхолда могут быть предусмотрены другие условия.

Когда бить тревогу

Обращаться в суд следует только после нарушения застройщиком сроков, указанных в договоре. Если стройка идет, но Вы подозреваете, что она не будет завершена в срок - это еще не повод подавать в суд. Возможно застройщик закончит строительство в сроки. Если же передача права собственности на квартиру должна быть осуществлена через месяц, а на строительной площадке нет даже котлована - нарушение сроков можно наглядно продемонстрировать и доказать их очевидность в суде, можно обращаться в суд до даты, указанной в договоре.

С чем идти к юристу

На консультацию к юристу необходимы договор с застройщиком, квитанции об оплате всех платежей, если есть – переписка с представителями застройщика, копия паспорта. Оригинал договора потребуется позже.

В какой суд обращаться

Зависит от судебной оговорки в договоре, а также от обстоятельств дела. Это может быть гражданский суд общей юрисдикции, защита прав потребителей, хозяйственный суд.

Разница между ними весомая, начиная с размера судебных издержек, и заканчивая сроком рассмотрения дела в суде.

Судебные издержки

При подаче иска в гражданский суд общей юрисдикции судебная пошлина составит 2% от суммы иска, но не более, чем 250 000 Бат (при сумме иска до 50 миллионов бат). Истец при подаче заявления о защите прав потребителей освобожден от оплаты государственной пошлины. Арбитражные пошлины зависят от стоимости иска.

К другим издержкам будут относиться оплата перевода документов на тайский язык и услуги переводчика в суде, оплата экспертизы, ну и конечно же оплата услуг юриста.

Процесс

Первый этап - составление и отправка претензии застройщику. Если застройщик отказывается от выполнения претензии или не отвечает, следует заявление в суд.

Срок рассмотрения будет зависеть от сложности дела и от загруженности суда. Первое заседание состоится через несколько месяцев. На первой встрече сторонам будет предложено урегулировать спор и подписать соглашения о компромиссе. Если же стороны не смогут прийти к согласию, процесс может затянуться на несколько лет.

Физическое присутствие истца в Таиланде может потребоваться на этапах дачи показаний и оглашения решения суда. Все другие действия, включая подачу искового заявления в суд, можно поручить юристу.

Процедура банкротства

2 варианта

1. Если деньги оплачены за квартиру застройщику, касательно которого начата процедура банкротства, необходимо присоединиться к процедуре в качестве кредитора. Присоединиться к процессу можно после первого слушания. Если вы не заявите о задолженности в процессе банкротства, после его завершения обратиться в суд с требования о возврате средств уже будет нельзя, ответчик будет признан банкротом, все долги будут считаться погашенными.

2. В случае, если квартира оплачена покупателем полностью, чаноты на квартиры уже получены застройщиком, но по какой-то причине право собственности или право долгосрочной аренды не было зарегистрировано на имя клиента в земельном департаменте, порядок действий будет другим.

В этом случае имущество фактически принадлежит покупателю. Соответственно в суд, который занимается процедурой банкротства, необходимо подать заявление об исключении квартиры из активов компании и подтверждающие документы (договор и подтверждение 100% оплаты квартиры). Заявление нужно подать до первого слушания дела о банкротстве. Суд по своему усмотрению может принять решение об исключении квартиры и активов банкрота не дожидаясь первого слушания или на первом слушании.

Также в дело о банкротстве можно вступить в качестве кредитора по задолженности по договорам гарантированной аренды. Требовать можно как сумму задолженности за прошедшие периоды, так и те суммы, которые не будут оплачены за будущие периоды, за весь срок действия договора гарантированной аренды. Решение по удовлетворению таких требования в любом случае суд вынесет на свое усмотрение.

Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.