Инвестиции в недвижимость Таиланда: разновидности, преимущества и недостатки. Часть 2

Инвестиции в недвижимость с гарантированной арендой

Все более популярными становятся предложения покупки недвижимости – как правило в новостройках – с гарантированной арендой, обычно 7-10% годовых. Если говорить о 10% годовых для Таиланда это очень высокий показатель, который сложно переплюнуть, занимаясь арендой квартиры самостоятельно или через агентство. Есть ли тут подвох и в чем он состоит?

Предложений подобного типа на рынке сейчас много. Для примера рассмотрим условия, которые предлагает застройщик New Nordic при покупке новостроек в Паттайе, на Пхукете, на Самуи, а также в Камбоджe и в Индонезии (на острове Бали). На рынке их предложение гарантированной аренды появилось несколько лет назад, самым первым и до сих пор занимает лидирующее место по ставке доходности среди застройщиков - 10% годовых от стоимости квартиры.

Условия и возможности работы:

1) Стоимость квадратного метра варьируется от 85,000 бат до 120,000 бат.

2) Сроки программы гарантированной аренды: 5 или 10 лет

3) Условия выплаты доходов

3.1. До завершения строительства оплачивается денежное возмещение:

- При оплате неполной стоимости квартиры – 3% от оплаченной суммы ежегодно;

- При оплате полной стоимости квартиры – 10% от оплаченной суммы ежегодно.

3.2. После завершения строительства начинается собственно программа гарантированной аренды, выплачивается 10% ежегодно.

4) Покупатель имеет право переуступить свои права третьему лицу. При этом все условия сохраняются для нового покупателя.

Что фактически происходит?

Во-первых, высокая стоимость недвижимости (относительно подобных проектов) обусловлена правом покупателя получать достаточно высокие доходы. С одной стороны, высокая цена - это минус. С другой – расчет дохода покупателя происходит именно исходя из этой высокой цены, а значит и доход будет больше.

Во-вторых, сроки гарантированной аренды начинаются после 100% оплаты объекта покупателем до или во время строительства и позволяют вернуть инвестиции и получить доход сверх их размера.

В-третьих, после окончания срока гарантированной аренды инвестор остается собственником ликвидной недвижимости и может использовать ее по своему усмотрению: использовать в своих личных целях, сдавать в аренду или продать.

В-четвертых, до завершения строительства мы не можем говорить о гарантированной аренде – пока нечего сдавать в аренду. Однако, доходы можно получать в качестве денежного возмещения по сделке (так называемый cash back).

Для покупателя это означает следующее:

• Доходы, которые получает покупатель до завершения строительства – фактически являются не доходами, а возмещением оплаченной по договору суммы продавцом. Соответственно такие суммы не подлежат налогообложению.
• В случае оплаты 100% стоимости квартиры до завершения строительства Покупатель фактически продлевает срок выплаты ему доходов в размере 10% на срок строительства, то есть чем раньше происходит оплата, тем большим будет доход.

В-пятых, при желании покупателя прекратить инвестирование в Таиланд, вернуть вложенные инвестиции и вывести деньги из страны, у него на руках есть готовый инвестиционный продукт на продажу – квартира с гарантированной арендой. Новый покупатель соответственно начинает получать доход сразу после подписания договора уступки права покупки или договора купли-продажи, если квартира уже передана в собственность.

Выводы:

• Покупка квартиры на этапе строительства с гарантированной доходностью не является в чистом виде инвестицией в недвижимость. Клиент приобретает инвестиционный продукт, в том числе право собственности на недвижимость.
• Гарантированная аренда, на сегодняшний день является хорошей альтернативой для тех, кто ищет вариант вложения в недвижимость, не намеревается в ней проживать, рассматривая ее только как гарантию своих инвестиций до момента завершения получения доходов и продажи.
• В случае если застройщик не может выплатить свои обязательства по выплате доходов клиенту, у инвестора в любом случае остается недвижимость в собственности. Хуже, если у застройщика возникают сложности на этапе строительства. В этом случае все может закончиться судебным разбирательством. Лучше всего выбирать программы от застройщиков, у которых есть уже несколько завершенных проектов и которые предоставляют связанные с арендой услуги: управление недвижимостью, инфраструктура, туризм и др.

Автор: Александра Агапитова

Все права защищены.

Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.