Гарантированная аренда и форс-мажор

Покупка квартир у застройщика с последующей гарантированной арендой очень распространённое явление, особенно на Пхукете.

Многие собственники квартир отдали их в управление и регулярно получают доходы в размере фиксированной суммы или часть от полученного дохода от аренды квартиры управляющей компанией.

Возникает вопрос, ожидать ли выплат гарантированной аренды в период карантина? Может ли управляющая компания расторгнуть договор гарантированной аренды, ссылаясь на форс-мажор? Является ли коронавирус форс-мажором в этой ситуации?

Давайте определимся с понятием форс-мажора. Это обстоятельства, которые невозможно было предвидеть и которые нет возможности повлиять, которые делают невозможным выполнение обязательств. В этом случае выполнение обязательства могут быть приостановлены на период существования таких обстоятельств.

Сложная экономическая ситуация сама по себе - не форс-мажор. Факт закрытия границ, отмены рейсов, отмены бронирований не является достаточным основанием для невыполнения обязательств по договору гарантированной аренды. А вот запрет государственных органов на работу отелей и других подобных бизнесов в данном случае расценивается как форс-мажор.

Ведь цель управляющей компании при заключении договора - это использование квартиры для сдачи в аренду, посуточную или долгосрочную. Приказ о запрете этой деятельности делает использование квартиры невозможным. Соответственно управляющая компания может приостановить выплату гарантированной аренды. До момента, когда работа отелей и подобных компанией не будет вновь разрешена.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор гарантированной аренды на основании форс-мажорных обстоятельств? Ответ на этот вопрос надо искать в договоре гарантированной аренды. Если в договоре ничего не сказано о форс-мажоре, то расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя. После того, как обстоятельства форс-мажора прекращены, выплаты гарантированной аренды должны быть возобновлены.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке управляющая компания может, если такие условия указаны в договоре, например, если обстоятельства форс-мажор длятся более 6 месяцев. Но в любом случае, только после 6 месяцев подтвержденного форс-мажора, не раньше.

Например, договор гарантированной аренды был заключен 1 января 2020 года, оплата гарантированной аренды - каждые полгода, то есть 1 июля 2020 г.

Договор предусматривает, что если форс-мажор длится более 2 месяцев, то управляющая компания может расторгнуть договор.

Запрет наотельную деятельность вступил в силу 1 апреля 2020 года и был снят 15 июня 2020 г.

С 1 июня 2020 года управляющая компания отправляет письма собственникам о расторжении договора на основании форс-мажора и об отказе выплат гарантированной аренды за весь период договора.

Что может сделать собственник квартиры в этом случае?

1. Потребовать выплаты гарантированной аренды за период до начала форс-мажора, то есть с 1 января до 31 марта - 3 месяца.
2. Начать использовать квартиру самостоятельно - для целей проживания или передать ее в управление другому менеджеру.
3. Если квартира находится в долгосрочной аренде (лизхолд) и была приобретена с целью получения гарантированной аренды, основной договор лизхолда можно расторгнуть и требовать от застройщика возврата арендной платы за оставшийся срок аренды.

В любом случае, если Вы считаете действия управляющей компании неправомерными оспорить их и получить свои доходы и/или компенсацию за нарушение договора, можно в судебном порядке. И суд будет принимать решение, рассматривать те или иные события как форс-мажор или нет.