​Налогообложение агентов недвижимости

Агенты недвижимости, при оказании услуг продавцу по поиску покупателей и закрытию сделки, получают вознаграждение в виде комиссии - это доход, который будет учтен при подсчете налога на прибыль компании в конце года, а также при оплате НДС за отчетный месяц (если компания - плательщик НДС).

При заключении договора покупатель подтверждает свое намерение приобрести недвижимость путем оплаты депозита - в случае отказа от сделки депозит остается у продавца. В случае, если от сделки отказывается продавец, депозит возвращается покупателю (вместе со штрафными санкциями, если они предусмотрены договором).

Часто при внесении депозита стороны привлекают агент недвижимости выступить своего рода гарантом - покупатель передает депозит агенту, и агент либо зачтет его в стоимость недвижимости, либо, если сделка не состоялась, передаст сумму депозита невиновной стороне.

Важно до получения денег на счет агента подготовить необходимые документы, исключающие возможность определения полученной суммы как дохода агента.

Это поможет избежать вынужденной регистрации компании плательщиком НДС (при достижении оборотов суммы 1.8 млн бат, компания должна обратиться за свидетельством НДС в течение 30 дней), либо, если компания уже зарегистрирована - оплаты НДС с полученной суммы депозита.

Кроме того, при отсутствии документарного обоснования получения депозита, указанная сумма чужих по сути денег в конце года будет учитываться аудитором при подсчете налога на прибыль компании-агента.

Услуги "эскроу"

Счет эскроу (условного депонирования) - это временный счет, принадлежащий третьему лицу (агенту) для использования при расчетах между сторонами договора купли-продажи недвижимости.

После того как все условия договора будут выполнены покупателем и продавцом, денежные средства будут выплачены со счета эскроу в соответствии с договором, а сам счет - закрыт.

Согласно Закону "Об эскроу счетах" (счетах условного депонирования - Escrow Account Act) в качестве агентов эскроу могут выступать только коммерческие банки и финансовые учреждения.

Таким образом, услуги, которые предлагают юридические компании и агентства недвижимости - принять деньги от покупателя и по факту регистрации сделки в земельном департаменте отправить их продавцу - можно назвать "услугами эскроу" только условно. Эскроу - это сугубо финансовая услуга, требующая соответствующей лицензии.

Суть услуг агента или юриста - упростить порядок расчетов между покупателем и продавцом недвижимости, получить для покупателя credit advise при отправке денег из-за рубежа.

Чтобы не выйти за рамки дозволенных видов деятельности, а также исключить оплату налогов на чужие по сути денежные средства, агент должен учесть следующее:

1. Не использовать термин "эскроу" в общении с клиентом, чтобы не ввести его в заблуждение касательно природы оказываемых услуг.

2. Исключить из договора на оказание услуг термины "эскроу", "финансовые услуги" и другие термины, которые могут вызвать подозрение в том, что вы оказываете услуги, которые требуют специальной лицензии.

3. Указать точно список действий, который совершает агент.

4. Указать точно, какая сумма будет получена от покупателя и как и когда покупатель хочет ей распорядиться.

5. Указать размер вознаграждения агента - который и будет его фактическим доходом.

Услуги, подобные эскроу услугам, подразумевают строгую отчетность - до копейки (сатанга). Ваш бухгалтер должен получить документы, на основании которых будет понятно, где ваши доходы, а где деньги покупателя и продавца.

Если у вас есть сомнения - лучше обратится к юристу. Как минимум для составления договора на оказание услуг, или для оказания самих услуг и переложить всю ответственность на юриста.

Налоги при работе агента с застройщиком

Комиссия агента при работе с застройщиком обязательно будет включена в доход компании. Если компания является плательщиком НДС, до 15 числа следующего месяца необходимо оплатить 7% от полученной суммы.

Важно: НДС должен быть указан отдельно от основной стоимость услуг. Например, комиссия агента - 100 000 батов без НДС, НДС 7 000 батов. Всего 107 000 батов. Но поскольку речь идет об услугах, застройщик должен вычесть и оплатить в налоговую инспекцию удерживаемый налог 3%, который также рассчитывается от основной суммы и составляет 3 000 батов. Итого к оплате: 100 000 + 7 000 - 3 000 = 104 000 батов.

Все налоги должны быть правильно отображены в инвойсе, и это задача агента.

Однако, в большинстве случаев застройщики не готовы оплачивать НДС за агента. Ведь застройщики не являются плательщиками НДС, а значит у них нет такого понятия как налоговый кредит и оплаченный НДС возмещению не подлежит.

Свои интересы застройщик защищает путем включения НДС в размер комиссии агента, что в договоре будет выглядеть примерно так: "комиссия агента составляет 5%, включая НДС" или "комиссия составляет 100 000 батов, включая НДС" или "комиссия составляет 93 460 батов, плюс НДС 6 540 батов".

Учитывая, что у агента недвижимости основные расходы - аренда офиса, зарплата, выплата бонусов сотрудникам - не содержат НДС, возмещение НДС также сильно под вопросом. А значит самый выгодный вариант - быть неплательщиком НДС.

По всем вопросам налогообложения бизнеса в сфере недвижимости, пожалуйста, обращайтесь +6687-348-57-03.

Автор: Александра Агапитова

Все права защищены.

Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.